A KÖZGYŰLÉS egy általános összejövetel, amely egy társasház esetében a tulajdonosok alapszabály (Szervezeti és Működési Szabályzat) szerinti döntéshozó gyűlése, amelyet rendszerint évenként egyszer hívnak össze. Ez a közösség legfőbb irányító szerve: annak életére, működésére vonatkozó határozatok, intézkedések meghozatalára jogosult, és ezen választják meg a tisztségviselőket és a közös képviselőt is.
Egy társasházban a közgyűlésnek nagyon fontos és felelősségteljes szerepe van! A lakók, tulajdonosok sokszor fel sem fogják, hogy döntéseikkel vagy esetleges közönyükkel az egyik legfontosabb, legdrágább vagyonukról döntenek.
A tulajdonosoknak joguk van részt venni a közgyűlésen és joguk van szavazni a tulajdoni hányaduk alapján.
A közgyűlésen, a tulajdonosokon és a közös képviselőn kívül, meghívottak is részt vehetnek. Ők lehetnek gazdasági ellenőrzést segítő személyek (pl. az éves elszámolás napirendi pontjánál), kivitelezők vagy műszaki szakemberek (pl. nagyobb felújítási munkákkal kapcsolatban, a teljeskörű tájékoztatásért), esetleg a társasház jogi képviselője, ellenben nekik szavazati joguk nincs.
Meghatalmazás
A meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat. A tulajdonosnak joga van írásban általános vagy eseti meghatalmazást adnia az alábbi formában:
- 2 tanúval ellátott meghatalmazás (olvasható név, aláírás, állandó lakcím, személyazonosító adat)
- Saját kezűleg írt és aláírt meghatalmazás (tanú nélkül is érvényes)
A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket a jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír.
A meghatalmazásokat a jelenléti íven mindig jelölni és rögzíteni kell.
Meghatalmazás bárkinek adható. Egyre több példa van azonban arra, hogy a visszaélések elkerülése végett a Szervezeti és Működési Szabályzatban rögzítik, egy fő hány meghatalmazást hozhat, hány tulajdonost képviselhet.
Az általános meghatalmazás visszavonásig érvényes (szabályosan csak akkor van visszavonva, ha a tulajdonos ezt közölte a közös képviselővel és az érintettel). A meghatalmazás korlátozásának és visszavonásának jogáról való lemondás semmis. A határozatlan vagy öt évnél hosszabb időre szóló általános meghatalmazás öt év elteltével hatályát veszti.
Az állandó meghatalmazás korlátozható (pl. bizonyos kérdésekben szavazhat csak).
Eseti meghatalmazás egy közgyűlésre, sőt egyetlen napirendi pontra is korlátozható.
Állandó meghatalmazott esetén a közgyűlésre a meghatalmazottat kell meghívni.
Közgyűlések csoportosítása
- Rendes közgyűlés
- Rendkívüli közgyűlés – Sürgős esetben rendkívüli közgyűlést is össze lehet hívni, kifejezetten élet- vagy balesetveszélyesnek minősített esetekben. A közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető élethelyzetben. Ebben az esetben a közgyűlés akár másnapra kiírható, de természetesen a tulajdonosoknak itt is meg kell kapniuk a meghívókat.
- Megismételt közgyűlés – Az eredeti közgyűlés meghívójában szerepel ennek időpontja, jellemzően megegyezik az eredeti közgyűlés napjával, de legkésőbb 15 napon belül meg kell tartani, az eredeti közgyűlés napirendi pontjaival – amiről határozat még nem született.
- Részközgyűlés – Akkor hívható össze, ha erre az SZMSZ lehetőséget ad.
- Írásbeli szavazás – Szinte bármiről lehet dönteni írásban, mely 3 kötelező dokumentumból és mellékletekből áll:
- “Felhívás írásbeli szavazásra” – milyen módon, mennyi ideig lehet szavazni
- Előterjesztés – miben kell dönteni
- Szavazólap – szerepel rajta a határozati javaslat és lehetővé kell tenni az igen/nem/tartózkodás választásának lehetőségét.
- Az előterjesztés esetleges mellékletei
Csak közgyűlésen hozható döntés az alábbi témákban:
- Alapító okirat módosítása, beleértve a tulajdoni hányad esetleges változása.
- A közös tulajdonban lévő épületrészek használata, hasznosítása, ezek fenntartása és az ezekkel kapcsolatos a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása (bérbeadás, hitelfelvétel)
- A közösséget terhelő kötelezettségek vállalása (hitelfelvétel, pályázatokon való részvétel a fenntartási kötelezettségek miatt), kert kialakításának lehetősége, fenntartása.
- A közös képviselőnek illetve egyéb tisztségviselőknek a megválasztása, felmentése és díjazása. (SZB és gazdasági ellenőrzést segítő személyek is)
- Éves költségvetési és elszámolás elfogadása. (A Th tv. az írásbeli szavazást nem zárja ki). A felmentvény megadása a közös képviselő, társasházkezelői részére.
- Közös képviselő ellen kártérítést per indítása vagy büntetőeljárás kezdeményezése (tisztviselők ellen is) ehhez egyszerű többség is elegendő.
- Permegelőző közvetítői eljárás indítása (mediációs eljárás).
- Minden olyan ügy, amit az SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy az SZB hatáskörébe.
A közgyűlés összehívásának módja
A közgyűlést Ideális esetben a közös képviselő hívja össze (speciális esetekben a társasház más tisztségviselője, esetleg tulajdonos).
Kötelező az összehívás, ha a tulajdonosok 1/10-e ezt kezdeményezi. Ekkor meg kell fogalmazni a tervezett napirendi pontokat, azok okainak feltüntetésével és a konkrét határozati javaslatok megjelölésével, ez csak írásban történhet. A közös képviselőnek 30 napon belül ki kell írnia közgyűlést, amennyiben ezt nem teszi meg az SZB intézkedik 15 napon belül erről, ha ez sem történne meg a kezdeményező tulajdonos összehívhatja a társasház lakóit.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban meg kell hívni. Ezzel egyidejűleg ki is kell függeszteni a meghívót társasházban jól látható helyre.
A társasház közgyűlésének összehívása akkor szabályszerű, ha a meghívót a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal, igazoltan megküldik a tulajdonosoknak.
Kivételt képez, ha a közgyűlésen az SZMSZ módosításával kapcsolatban kerülnek napirendi pontok kiírásra, akkor a meghívó kiküldését a közgyűlést megelőző 15. napig meg kell tenni.
Egy társasház Alakuló közgyűlésére vonatkozó meghívót pedig 30 nappal korábban kell eljuttatni a tulajdonosok részére.
A közös képviselőnek – lehetőleg rendszeresen – ellenőrizni kell az ingatlan nyilvántartásban bejegyzett tulajdonosok nevét, tulajdoni hányadukat.
Kizárólag a bejegyzett tulajdonosok élhetnek a szavazati jogukkal!
